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供求承壓催化商業地產業態融合

2020.07.28

2020年上半年,在新冠肺炎疫情的影響下,居民生產生活受限、消費活動減少,商業地產市場面臨挑戰。業內監測機構的數據顯示,從上半年受監測的重點城市市場形勢來看,商業地產短期內供求普遍承壓。


業內分析認為,商業地產市場正在逐步進入存量競爭階段,疫情后的新常態以及互聯網技術的新應用,將加速商業地產形成新的行業發展格局。此外,生產生活秩序的不斷恢復以及新經濟、新動能的快速成長,也推動商業地產行業不斷創新業務模式,煥發新生機。


重點城市短期內供求承壓


業內認為,從當前商業租賃市場表現來看,今年上半年隨著疫情得到有效控制,消費市場不斷復蘇,但國內經濟、消費市場和實體商業恢復到去年同期水平仍需時間,商鋪租金水平在短期內依然承壓。


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根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據,2020年上半年,一二線15個重點城市主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。


具體而言,上半年由15個重點城市100條商業街商鋪為樣本測算的“百大商業街(百街)商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天,環比下跌2.41%;由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天,環比下跌1.09%。


上半年全國重點城市主要商圈寫字樓租金指數同樣環比下跌。根據中國房地產指數系統的調查數據,2020年上半年,15個城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計下跌2.38%;其中二季度平均租金為4.8元/平方米/天,環比一季度下跌1.54%。


從漲跌個數來看,在樣本商業街中,租金環比上漲的商業街占12.1%,環比下跌的占83.3%,4.5%的商業街租金與上期持平;在樣本商圈(購物中心)中,租金環比上漲的占14.7%,租金環比下跌的占84.2%,1.1%的商圈(購物中心)租金與上期持平。


針對未來市場,中國指數研究院方面認為,盡管疫情防控工作已進入常態化防控階段,但其對經濟的影響短期內仍會持續。在國內經濟、消費市場和實體商業的恢復尚需時間的背景下,商鋪租金水平指標在短期內或將繼續下行。


“線上線下”業態加速融合


今年以來,受疫情影響,網絡購物成為居民消費的重要方式,實物商品網上零售額占比持續提升,線上消費對線下實體商業經營產生一定沖擊。疫情催化新興業態持續擴張,推動零售商業企業實現線上與線下的加速融合發展。


中國指數研究院相關分析人士表示,在“互聯網+”背景下,“Z世代”成為消費市場主流,消費習慣的變革促使商業地產企業主動擁抱大數據、人工智能等科技,發展線上線下融合發展的全渠道零售方式,而突如其來的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢的發展。


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“隨著互聯網技術的迭代發展,消費者對于消費的體驗需求逐漸增加,推動著商業業態及產品不斷升級?!痹摲治鋈耸恐赋?,受疫情影響,購物中心借助直播經濟改變傳統銷售模式,創新消費場景,將賣場轉至線上,不僅給消費者帶來全新的購物體驗,同時也助力實體商業的復蘇。而隨著國內疫情逐漸得到控制,購物中心延長營業時間,通過夜間經濟助推實體商業復蘇,同時通過精細化運營不斷調整體驗式消費及餐飲業態的組合,形成實體商業新的增長點。


與此同時,商業地產具有開發周期長、資金投入大的特點,新冠肺炎疫情影響下,部分商業地產企業面臨經營困境。在此背景下,上半年商業地產企業之間的資本收購依然比較活躍。從短期來看,部分商業地產企業因面臨現金流壓力選擇出售企業股權與行業龍頭企業合作。而從收購方來看,部分規模房企通過企業股權收購,實現住宅地產業務與商業地產業務的協同發展,推動企業規?;鲩L。


下半年復蘇勢頭正在增強


隨著商業地產市場逐漸從增量階段過渡到存量時代,越來越多的商業地產企業更加關注商業項目的運營和產品價值的提升,以應對互聯網浪潮下消費模式的不斷變化。業內人士認為,在后疫情時代,新技術的應用將逐漸成為企業選擇的方向,商業地產正面臨著新的行業發展格局。


值得一提的是,上半年盡管實體商業普遍遭受沖擊,尤其是餐飲、體驗類業態占比較高的購物中心,客流量驟減、營業收入下降、店鋪空置率上升。而以連鎖便利店、小型生鮮超市等為代表的社區商業不僅受疫情影響較小,其商業價值在疫情期間反而獲得一定提升。


此外,商業地產企業借助互聯網東風,通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式,提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢。在行業看來,5G技術的應用將加速商業地產運營的數字化轉型、賦能商業智能新模式,最終為商業地產的運營管理帶來重大變革。


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戴德梁行研究院首席政策分析專家表示:“新型基礎設施的逐漸完善將使新科技新技術得以廣泛應用,5G、人工智能、大數據、工業互聯網等技術則將催生智慧制造、智慧能源、智慧醫療、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多產業的智能發展。而城際高鐵/軌道交通、特高壓及新能源充電樁的發展對現有基建進行有效的補充,對于消費及城市群的發展將起到積極的促進作用?!?/p>


隨著疫情逐步得到有效控制、復商復市穩步進行,在促進消費政策的扶持下,當前國內經濟正在逐步釋放內需潛力。隨著消費市場活力不斷恢復,實體商業和商戶經營也有望逐漸回歸正常水平。業內預計,未來我國重點城市商業地產市場有望逐步恢復到平穩運行態勢。


盛達行主要從事西安地產代理,西安地產銷售,實現了商業地產、商業運營、商業投資、海外置業四大業務板塊均衡發展,是一家集房地產開發、銷售、管理、運營于一體的專業化服務公司。

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