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聚焦房產時政丨新《土地管理法》的十大亮點(上)

2020.07.07

改革開放以來,我國在1986年首次頒布第一部專門調整土地關系的大法——《中華人民共和國土地管理法》。經過了1998年的修訂和1988年、2004年、2019年三次修正,新《土地管理法》于2019年8月26日在十三屆全國人大常委會第十二次會議上表決通過,并于2020年1月1日起正式施行。


新《土地管理法》破除了長期以來農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同權同價、同等入市的制度性障礙,同時,改革和完善了土地征收制度、農村宅基地制度,重新劃分了中央和地方的土地審批權限,明確了國土空間規劃的法律地位,加強了對耕地特別是永久基本農田的保護等,這一系列重大修改必將對我國土地管理制度乃至于國民經濟和社會發展產生重大而深遠的影響。


今年的6月25日已經是第30個全國土地日,盛達行借此機會,對新《土地管理法》凸顯的十大亮點做了相關整理。


亮點一:破除農村集體經營性建設用地入市的法律障礙


集體經營性建設用地入市是指集體土地所有者在一定年限內將農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租等形式讓與土地使用者,由土地使用者向集體土地所有者支付土地有償使用收益的行為,以及農村集體經營性建設用地的使用權人以轉讓、出資、贈與或抵押等形式處分農村集體經營性建設用地的行為。


原來的《土地管理法》除鄉鎮企業破產兼并外,禁止農村集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設用地,只有將集體建設用地征收為國有土地后,該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這一規定使集體建設用地的價值不能顯化,導致農村土地資源配置效率低下。


新修改的《土地管理法》刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”的規定,允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記,并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意者的條件下,可通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時,使用者取得集體經營性建設用地使用權后,還可以轉讓、互換或者抵押。這個改變取消了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價、同等入市的二元體制,讓農村集體經營性用地和國有建設用地享受了同等待遇,為城鄉一體化發展掃除了制度性障礙,受到了農村集體經濟組織和廣大農民的廣泛歡迎。


亮點二:改革土地征收制度


土地征收制度是指國家為了公共利益需要,依照法定程序取得私有土地并給予補償的一項法律制度。近年來,隨著工業化和城鎮化進程的不斷推進,用地需求日益增長,現行的征地制度矛盾愈發凸顯,主要體現在征地范圍不明確、征地程序不規范、征地補償不合理等三方面。新《土地管理法》在總結試點經驗的基礎上,在改革土地征收制度方面作出了多項重大突破:


一是對土地征收的公共利益范圍進行了明確界定。憲法規定,國家為了公共利益的需要可以對土地實行征收和征用并給予補償。但原《土地管理法》沒有對土地征收的“公共利益”范圍進行明確界定,加之集體建設用地不能直接進入市場,使土地征收成為各項建設使用土地的唯一渠道,導致征地規模不斷擴大,被征地農民的合法權益和長遠生計得不到有效的保障。新《土地管理法》增加第45條,首次對土地征收的公共利益進行界定,采取列舉方式明確:因軍事和外交、政府組織實施的基礎設施、公共事業、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開發建設等六種情形,確需征收的,可以依法實施征收。


二是明確征收補償的基本原則。原來的《土地管理法》按照被征收土地的原用途給予補償,按照年產值倍數法確定土地補償費和安置補助費。新《土地管理法》首次將2004年國務院28號文件提出的“保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則上升為法律規定,并以區片綜合地價取代原來的年產值倍數法,在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的基礎上,增設農村村民住宅補償費用和被征地農民社會保障費用的規定。


三是改革土地征收程序。將原來的“征地批后公告”改為“征地批前公告”,多數被征地的農村集體經濟組織成員對征地補償安置方案有異議的,應當召開聽證會修改,進一步落實被征地的農村集體經濟組織和農民在整個征地過程中的知情權、參與權和監督權。征地報批以前,縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議。


亮點三:完善農村宅基地制度


農村宅基地是農民安身立命之本。隨著土地資源的日趨緊張和城鎮化的快速推進,農村宅基地供需矛盾日益明顯。為促進節約集約利用土地資源、充分發揮農村宅基地在保障農民生活、促進鄉村振興中的重要作用,新《土地管理法》對農村宅基地管理的有關規定進行了修改。


總體看來,有七大變化:一是在原來“一戶一宅”的基礎上,增加宅基地“戶有所居”的規定,明確了人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,在充分尊重農民意愿的基礎上可以采取措施保障農村村民實現戶有所居,這是對一戶一宅制度的重大補充和完善;二是允許進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地,這一規定意味著地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地;三是下放宅基地審批權限,明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批;四是明確農村村民自建住宅不得占用永久基本農田;五是農村村民建房除了要符合土地利用總體規劃外,還要符合村莊規劃;六是宅基地使用權流轉方式由“出賣、出租”變為了“出賣、出租、贈與”;七是全國農村宅基地改革和管理的主管部門由自然資源主管部門改為農業農村主管部門。


亮點四:為多規合一改革預留法律空間


建立國土空間規劃體系并監督實施,實現“多規合一”是黨中央、國務院作出的重大戰略部署。隨著國土空間規劃體系的建立和實施,土地利用總體規劃和城鄉規劃將不再單獨編制和審批,最終將被國土空間規劃所取代??紤]到“多規合一”改革正在推進中,新《土地管理法》為改革預留了法律空間。新《土地管理法》規定:國家建立國土空間規劃體系,經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護和建設活動的基本依據。為了解決改革過渡期的規劃銜接問題,新《土地管理法》還明確,已經編制國土空間規劃的,不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。


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